房地产开发与管理复习提纲

第一章 导论

• 第一节 房地产开发概论 

一、房地产业概况

1．特征

房地产业具有基础性、先导性、带动性、风险性、受约束性、地域性、周期性等特征。

2．细分行业

（1）房地产投资开发业

（2）房地产咨询业

（3）房地产价格评估业

（4）房地产经纪业

（5）物业管理业

3．作用

从辨证的观点来看，房地产业的适度发展可以带动国民经济发展，起到积极作用，而房地产业的滞后或过度发展则会阻碍和破坏国民经济发展。

• 第二节 房地产开发含义与特点 

一、房地产概念

房地产的定义为：可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

二、房地产开发概念

房地产开发（real estate development）是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

三、房地产开发的类型

从不同角度来划分，房地产开发的类型有多种。

根据物业的使用功能，可分为：

1）居住房地产开发

2）商业房地产开发

3）工业房地产开发

4）特殊房地产开发

四、房地产开发特性

1．具有较高的收益水平

2．投资量大 

3．投资周转慢 

4．市场具有地区性 

5．需求具有稳定性 

6．开发过程涉及面广、综合性强 

7．具有较高风险性

• 第三节 房地产开发程序

一、可行性研究与决策阶段：最重要的阶段

二、前期工作阶段：最复杂的阶段

三、建设阶段：通常是投资支出最大、耗费时间最长的阶段

四、租售阶段：通常是最见效的阶段 五证齐全

第二章 房地产投资分析

• 第一节 形式与特征

一、房地产投资形式

1．房地产直接投资

房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产开发投资和房地产置业投资。

1）房地产开发投资

房地产开发投资是投资者进行前期研究、购买土地使用权、规划设计、建设施工、竣工验收、市场销售、收回投资、获取利润的过程。

2）房地产置业投资

房地产置业投资是指投资者以一定方式获取现有运行中的房地产所有权或使用权的投资行为。

2．房地产间接投资

房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。

1）购买房地产企业股票或债券 

2）购买房地产投资信托公司的股份 

3）购买住房抵押支持证券

三、房地产投资的特征

1．房地产投资的收入能力 

（1）房地产投资收入数量

（2）房地产投资收入质量

（3）房地产投资收入持久性

2．房地产投资的风险

3．房地产投资的安全性

4．房地产投资的流动性

5．房地产投资的市场性

6．房地产投资的财务杠杆利益

7．房地产投资的税收受益

8．房地产投资的其他特征

• 第二节 风险与投资组合 

一、房地产投资的风险

房地产投资风险可以定义为房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。

2.房地产投资风险的种类

（1）按投资者对风险的可控性，可将风险分为：

1）系统风险

房地产投资的系统风险是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。

系统风险主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、或然损失风险及其他等。

2）个别风险

房地产投资的个别风险是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。

个别风险主要包括：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。

（2）按投资实施的阶段，可将风险可分为：

1）投资前期风险

2）开发建设风险

3）经营风险

4）管理风险

（3）其他划分方式的风险

二、风险管理与控制

房地产投资风险管理是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。

房地产投资风险的处置主要包括：风险的回避、转移、控制等。

通常的房地产投资风险控制措施有以下几种

①决策控制

②市场导向控制

③投资组合控制：项目类型分布组合、时间分布组合、地区分布组合及其他组合 

第三章 房地产市场及研究

• 第一节 概述

一、房地产市场概念

广义的房地产市场指全社会房地产商品交换关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。

房地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

二、 房地产市场类型

房地产市场可以从不同角度，进行多种划分。

1．按照用途划分

房地产市场按用途可以分为住宅市场、工业厂房及仓储市场、写字楼市场、商场及店铺市场、特殊用途房地产市场及土地市场等。

2．按照市场层次（或存量增量）划分

房地产市场按照层次可以分为：

房地产一级市场，即土地使用权出让市场；

房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售市场；

房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。

房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场。

按照增量存量的方式，还可以将土地市场分为：

土地一级市场，即土地使用权出让市场；

土地二级市场，即土地使用权转让市场。

住房或房屋市场分为：

一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；

二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。

• 第二节 房地产市场的特征

一、房地产市场的系统性和开放性

二、房地产市场的不完全竞争性

对于一个完全竞争市场，必须同时具备四个条件：

第一，市场上有足够多的生产者和消费者。第二，市场上产品是同质的。第三，资源完全自由流动。第四，市场信息是完全畅通的

三、房地产市场的地区性 

四、房地产市场的供求特殊性

供应方面表现为：产品差异化的市场 、供应缺乏弹性的市场、具有相当垄断性的市场

需求方面表现为：需求具有广泛性；需求具有稳定性；需求具有多样性。  

五、房地产市场的交易特殊性

六、房地产市场的投机性

七、房地产市场的政策法规影响性

八、房地产市场的其他特征

第五章 房地产开发项目可行性研究

• 第一节 概述

一、什么是可行性研究

是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等）对一项工程项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。

教材概念

可行性研究的重大意义：投资成功的保障，提高成功概率（成功是偶然与比必然的综合）

二、为什么做可行性研究

实现项目决策的科学化、民主化

减少或避免投资决策失误

提高项目开发建设的经济、社会和环境效益

三、我国可行性研究的发展

1、没有可行性研究，较长时期，浪费大，效益低

2、1980年后，逐步完善我国基本建设程序，以法令形式规定了建设项目可行性研究的地位。

3、可行性研究主要文献

联合国工业发展组织1978、1980 《工业可行性研究手册》、《工业项目评价手册》1983.2，国家计委《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》

1993.4，国家计委、建设部《关于建设项目经济评价工作的若干规定》

《建设项目经济评价方法与参数》第一版、第二版

第三版

可行性研究指南

《房地产开发项目经济评价方法》，建设部2000年发布，计划出版社

四、房地产开发项目可行性研究作用

1、为投资决策提供依据

2、作为资金筹措的依据

3、作为编制设计的依据

4、作为有关部门签定协议、合同的依据

5、作为申请建设执照的依据

• 第二节 内容与步骤

一、房地产开发项目可行性研究内容

1、总论

2、市场调查与分析

3、项目场地现状与建设条件分析

4、规划设计方案

5、项目进度安排

6、投资估算

7、资源供应

8、经济分析与财务评价

9、社会评价

10、结论

3个重点：市场调查、规划设计方案、经济评价

二、可行性研究阶段划分

1、机会研究：

2、初步可行性研究：

3、详细可行性研究：

4、项目评价：

三、房地产开发项目可行性研究工作程序

1、项目筹划：

2、市场调查与分析

3、优化选择开发方案：

4、方案评价：

5、编制研究报告

• 第三节 房地产市场分析

一、房地产开发投资影响因素分析

（一）投资者自身的内部影响因素

认识“自我”

市场机会—投资机会

是否拥有必须的资源、能力、资金能力、经营管理能力、知名度、信誉

（二）外部因素

1、宏观因素

（1）人口

（2）经济

（3）政策法规

（4）信息

（5）社会文化

2、微观因素

（1）地段位置与技术因素

（2）基础设施与公共设施

（3）邻里影响

（4）规划控制

（5）项目需求（6）市场营销运作（7）其他

二、市场调查

在房地产开发中占有重要地位，关系到项目成败。

三、市场机会的把握

1、市场需求的测量与预测

2、识别细分市场与选择目标市场

（1）市场细分

20世纪50年代中期，美国市场学家温瑞尔·施密斯提出了市场细分概念，通过细分市场来调查、研究、满足不同消费者的需求。这一概念一经提出，便受到了学术界的重视和企业界的广泛应用。

市场细分是现代市场营销思想的一个重大突破，是现代市场营销学的重要理论。

市场细分是指在市场调查的基础上，根据消费者的需要和愿望、购买行为及购买习惯等方面的明显的差异性，将某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。

（2）细分市场的评估

①细分市场的规模

②细分市场的发展潜力

③细分市场结构的吸引力

④开发企业的目标与能力

（3）细分市场的选择

①选择单一细分市场

②选择多个细分市场

③选择专门化细分市场

④选择完全细分市场

（4）开发项目的市场定位

独特的形象

3、项目策划、定位与制定项目开发方案

（1）策划、定位

（2）开发方案

开发目标：开发地点、开发何种项目

开发规模：总投资、占地面积、总建筑面积

进入市场时间：

策划指标、规划条件及规划建筑方案等

四、几种典型房地产开发需求分析

• 第四节   房地产项目投资与成本费用

一、房地产项目总投资构成

房地产项目的投资过程本身就是房地产产品的生产过程，所以投资估算与成本费用估算不容易截然分开，往往合二为一。

房地产项目总投资主要包括两大项内容：开发建设投资和经营资金。

二、房地产项目投资与成本费用估算

1.土地费用

①土地征用拆迁费

农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。

城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

②土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。

③土地转让费

④土地租用费

⑤土地投资折价

土地投资折价是指房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。

2.前期工程费用：房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、策划及可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等费用支出。

3.建筑安装工程费用：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

4.基础设施建设费用：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

5.公共配套设施建设费用：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用

6.开发间接费用

7.开发期税费

8.其他费用

9.不可预见费用

10.管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

11.销售费用：房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

12.财务费用：房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 当房地产开发项目在竣工后采取出租或自营方式经营时，还应该估算项目经营期间的运营费用。

• 第五节 开发项目财务评价

一、房地产项目财务评价的含义

二、房地产项目财务评价的基本原理

从基本财务报表中取得数据，计算财务指标，再与基本参数比照，根据一定评价标准，判断项目的财务可行性，从财务角度决定项目的取舍。

三、房地产项目财务评价的体系

（1）基本财务报表

（2）财务评价指标

（3）基本参数

第六章 房地产销售与物业经营

• 第一节 概述

（广义营销与狭义营销）

一、房地产收益获取方式与分析

1、出售：可尽快收回投资，但可能会损失增值或商业经营收益。

2、出租：投资回收较慢，但可获得物业可能的未来增值。

3、营业：开发企业直接经营收益性房地产，收回投资，获取利润。

二、房地产销售方式

1．开发企业自行销售

（1）开发企业是大型的房地产公司集团。在这种情况下，开发公司实力雄厚，往往拥有自己专门的销售队伍和销售网络。

（2）房地产市场高涨，市场供不应求，所开发项目深受市场欢迎。

（3）开发企业开发的项目为定向开发，即项目已经有固定的销售对象。或者项目的销售对象已基本明确，如存在大量购买意向。

2．委托代理机构销售

（1）代理机构的优势

①熟悉市场。

②经验丰富。

③拥有销售网络和客户资源。

④分类物业市场操作。

（2）代理方式种类

①独家销售权代理。

②开发企业与代理机构独售权代理

③净值销售权

开发企业对其房屋没有固定价格，无论代理公司售出价为多少，只需将开发企业所设的固定数额交给开发企业即可。注意改进方式

④联合专卖合同

⑤优先选择权

若开发企业欲以较低的价款将房地产出售给他人，则必须先通知受委托的代理公司，代理公司有优先承购该房地产的权利。

三、房地产销售分析

• 第二节 销售面积与促销

一、 商品房销售的计价方式

1．按建筑面积计价

2．按套内建筑面积计价

3．按套（单元）计价

二、 商品房销售的面积测算

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积的分摊组成。

在实际操作中，为了简单明了，一些项目通常将成套房屋的建筑面积称为“销售面积”，将套内建筑面积简称为“套内面积”，将共有建筑面积的分摊简称为“公摊面积”，即对于一套住宅，其销售面积是由套内面积和公摊面积组成的。

1．套内建筑面积

（1）套内房屋的使用面积

（2）套内墙体面积

（3）套内阳台建筑面积

2．共有建筑面积的分摊

（1）共有建筑面积的内容

为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

共有建筑面积还包括①套与公共建筑之间的分隔墙，以及②外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

但是，①独立使用的地下室、车棚、车库、②为多幢服务的警卫室，管理用房，③作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（2）共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

（3）共有建筑面积的分摊方法

住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元：

各套房屋分摊面积=面积分摊系数×各套套内建筑面积

面积分摊系数=需要分摊的分摊面积总和÷各套套内建筑面积总和

商住楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

三、房地产促销组合

1．促销组合的含义

促销组合是指开发企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传、人员推销等各种促销方式进行合理的选择和综合运用。促销组合又称沟通组合。

2．促销组合的主要工具

促销组合的主要工具包括：广告、公关与宣传、销售促进、人员推销、直销等。